Le bail de 25 ans et le bail de carrière, souvent méconnus, sont des baux à long terme qui présentent un avantage essentiel par rapport aux autres baux ruraux : ils prennent fin à l’expiration de la durée pour laquelle ils ont été conclus. Un atout non négligeable dans l'univers du statut du fermage.
Le bail de 25 ans et le bail de carrière sont des baux ruraux à long terme. Leur durée, qui peut paraître longue lorsqu’il s’agit de conclure un bail, s’avère en définitive moins longue qu’un bail de 9 ou de 18 ans qui serait renouvelé tacitement par période de 9 ans.
Quelques avantages en contrepartie de la longue durée
Le bail de carrière a une durée minimale de 25 ans. Il doit porter sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure à la surface minimale d’installation. Il est lié à la durée de la vie professionnelle du preneur et prend fin à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole.
Comme pour les baux de 18 ans, le fermage du bail de 25 ans peut faire l’objet d’une majoration fixée par arrêté préfectoral. Le fermage du bail de carrière peut être majoré par les parties à la condition de ne pas être supérieur à un coefficient égal à 1 % par année de validité du bail (soit 25 % pour 25 ans).
Le régime fiscal du bail de 25 ans et du bail de carrière est identique à celui du bail à long terme de 18 ans. Ce type de bail bénéficie donc des avantages fiscaux en matière de droits de mutation et d’impôt de solidarité sur la fortune.
Bail de 25 ans : la sortie est maîtrisable
Le bail de 25 ans prend normalement fin à son terme sans qu'il y ait besoin de délivrer un congé, à condition que cela ait été clairement indiqué dans le bail lors de la conclusion. Si cela n'a pas été précisé et que le bail a été transmis ou cédé durant son cours, le bénéficiaire peut prétendre à son renouvellement (comme si il s'agissait d'un bail de 9 ans). Il est toutefois possible d'introduire une clause dérogatoire selon laquelle toute cession ou transmission sont interdites, mais cela entraîne la perte de certains avantages fiscaux.
La tacite reconduction
C'est pourquoi il est préférable pour un propriétaire qui prend la décision de louer pour une période aussi longue d'opter pour le bail de 25 avec tacite reconduction, aussi appelé bail de 25 ans à long préavis.
La règle est la suivante : le bail se renouvelle à son terme par tacite reconduction et par période d'un an, sans limitation de durée ; chacune des parties peut y mettre fin chaque année à condition d'avoir délivré le congé (par exploit d'huissier) 4 ans avant l'échéance voulue. Ce congé n’a pas à être motivé, seule l’expiration de la durée le justifie. Le bailleur retrouve alors la libre disposition de ses biens et est libre de la destination qu’il entend leur donner.S’il désire exploiter en direct, il n’a pas à respecter les conditions liées à l’exercice du droit de reprise.
Bail de carrière : la tacite reconduction est également recommandée
Le bail de carrière est celui qui se rapproche le plus d’un bail à durée déterminée à condition de le limiter à la durée de vie professionnelle du locataire ; d’une durée minimale de 25 ans, il peut aller jusqu’à l’âge de la retraite du locataire.
Le risque existe cependant que le preneur cède ou transmette son bail (il est ici aussi possible d'introduire une clause dérogatoire interdisant toute cession ou transmission, mais elle fait perdre certains avantages fiscaux).
Aussi, pour être certain que le bailleur puisse retrouver la libre disposition des biens à l’expiration du bail, il est également préférable d’insérer dans le bail de carrière, comme dans le bail de 25 ans, une clause de tacite reconduction nécessitant la délivrance d’un congé 4 ans avant le terme. Indéniablement, la mention d’une clause de tacite reconduction présente davantage d’atouts que la mention de clauses dérogatoires qui ne peuvent constituer qu’un pis-aller.
La mention d’une clause de tacite reconduction dans un bail de 25 ans, ou de carrière, garantit au bailleur qu’il retrouvera la disposition de son bien à l’expiration du bail et pourra ainsi bénéficier d’une nouvelle situation lui permettant d’envisager toutes les solutions relatives à la gestion de son bien, sans être entravé par un bail. La conclusion d’un bail de 25 ans, ou de carrière, avec mention d’une clause de tacite reconduction, représente un intéret pour contrecarrer la véritable « spirale infernale » que constitue le droit au renouvellement du bail qui est de droit pour les baux d’une durée différente.