Propriétaires et locataires ont parfois l’obligation de signer le bail qui les lie chez le notaire. Dans d’autres cas, l’acte sous seing privé suffit. Le contrat signé chez le notaire présente certains avantages qui peuvent être déterminants et inciter à engager quelques frais.

Lors de la conclusion d’un contrat de location ou d’un bail rural, le propriétaire est toujours bien avisé de s’intéresser aux formalités qui doivent être respectées et à celles qui sont susceptibles de mieux protéger ses intérêts. Le bail doit naturellement être fait par écrit. Le bail verbal est certes valable et créateur de droit, mais nullement protecteur des intérêts du propriétaire bailleur. Se pose ensuite la question de savoir si le bail écrit doit être fait devant notaire ou non.

L’acte authentique exigé pour les baux à long terme

L’acte authentique est exigé lorsque les baux ont une durée de plus de douze années. Ainsi en dispose le décret du 4 janvier 1955 (n° 55-22) portant réforme de la publicité foncière. Les baux de plus de douze ans doivent en effet être publiés au bureau des hypothèques.

La même formalité est exigée pour les baux d’une durée moindre comprenant une quittance ou une cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou de fermages non échus.

Sont donc concernés :

• les baux à long terme de dix-huit ans, les baux de 25 ans et les baux de carrière,
• les baux à long terme d’une durée inférieure à 18 ans lorsque leur durée est de plus de 12 ans,
• le bail de 9 ans comprenant une clause déchargeant le locataire de plus de 3 ans de fermages en contrepartie de certains travaux comme, par exemple, la plantation des surfaces loués en vignes.

Si le bail fait par écrit n’a pas été signé devant notaire, le bail à long terme pour être publié doit être déposé au rang des minutes d’un notaire par l’ensemble des parties avec reconnaissance de l’écriture et des signatures. Par souci de simplification, autant faire établir le bail tout de suite par le notaire.

Les frais peuvent être partagés

Il est vrai que conclure un bail à long terme devant notaire entraîne des frais. Mais ils peuvent être partagés. En outre, s’agissant de baux ruraux, ces frais sont réduits. L’article 743 du Code général des impôts exonère expressément les baux ruraux à long terme de la perception de la taxe de publicité foncière dont le taux est de 0,60 %. Seul le salaire du conservateur, assis sur le montant cumulé des loyers, sera donc perçu lors de la formalité de la publicité, en plus des frais et émolumentsdu notaire. Il est en général convenu dans les baux que tous ces frais sont à la charge exclusive du locataire preneur à bail.

La validité de l’acte sous seing privé

Même quand il est juridiquement suffisant, l’acte sous seing privé n’est pas toujours pleinement satisfaisant du point de vue de la protection des intérêts du propriétaire bailleur.

Conclu par acte sous seing privé, le bail rural de 9 ans doit, pour avoir force de loi entre les parties, être fait en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties à l’acte. Le bail fait en un seul exemplaire ne sera toutefois pas nul.

En pratique, il convient le plus souvent d’établir trois originaux : un pour le propriétaire bailleur, un pour l’exploitant agricole preneur à bail et le troisième destiné à l’enregistrement.

Cet enregistrement du bail conclu sous seing privé n’est en principe pas obligatoire, mais il est très utile pour conférer date certaine au bail. En outre, il est obligatoire pour le bailleur qui souhaite opter pour l’assujettissement à la TVA.

Mieux vaut un bon acte notarié

Le bail notarié, s’il n’est pas obligatoire pour la validité et l’efficacité d’un bail de 9 ans, présente des avantages non négligeables qui peuvent inciter le propriétaire à préférer cette forme. Il faut en effet rappeler que le bail de 9 ans est assorti au profit du preneur d’un droit automatique au renouvellement. Le bail fait pour 9 ans est donc un bail à durée indéterminée : il peut perdurer pendant 18, 27, 36 ans, ou encore plus longtemps puisqu'il peut être transmis aux descendants du preneur initial et couvrir ainsi une très longue période.

L'acte notarié a force exécutoire en cas de non paiement des fermages

Le bail notarié présente l’avantage majeur de permettre au propriétaire bailleur de bénéficier d’un titre exécutoire. Le bail notarié a une force juridique supérieure au bail sous seing privé car il est revêtu d’une formule exécutoire qui, en droit, permet de recourir au recouvrement forcé de la dette, c’est-à-dire aux poursuites, si le débiteur ne s’en acquitte pas spontanément.

En cas de non paiement des fermages, le propriétaire qui bénéficie d’un bail notarié peut, après mise en demeure de payer restée sans effets, saisir le juge de l’exécution afin de faire saisir le preneur.

En revanche, en l’absence de bail notarié, le propriétaire après mise en demeure restée infructueuse doit d’abord saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour que la dette soit constatée et afin qu’il bénéficie, par la décision du tribunal paritaire, de la formule exécutoire qui lui permettra ensuite de poursuivre le preneur en paiement. Si le propriétaire souhaite faire résilier le bail pour faute, du fait du défaut de paiement, l’acte notarié ne présente en revanche aucun avantage particulier : il faut toujours saisir le tribunal paritaire pour demander la résiliation judiciaire.

Grâce au bail notarié, le propriétaire  gagne en sécurité juridique, en efficacité et en délai s’il souhaite récupérer des fermages impayés, et en règle générale lorsque les termes du contrat entre les parties ne sont pas respectés.