Avant de mettre ses terres en location, il est essentiel de prendre le temps de la réflexion et de définir ses objectifs prioritaires.

Sont-ils de maximiser la rentabilité de ses loyers ? De louer temporairement avec l’objectif de reprendre ses terres à un horizon relativement proche, soit pour les exploiter soi-même, soit pour les vendre ? D’améliorer son patrimoine en faisant participer l’exploitant ? Ou plus prosaïquement, d’en confier la jouissance à une personne de confiance ?

Les solutions à disposition du propriétaire bailleur sont limitées : à côté du traditionnel bail rural de 9 ans, on trouve le bail à long terme (18 ou 25 ans), le bail de carrière, le bail emphytéotique, le bail de petites parcelles, la convention de mise à disposition à la Safer, le prêt à usage, les conventions d’occupation précaire, le contrat de vente d’herbe, et enfin le bail cessible créé en 2006.

Quels arbitrages ?

En général, l’arbitrage devrait se faire entre la rentabilité et la liquidité du patrimoine. En d’autres termes, le propriétaire devrait pouvoir choisir entre avoir une rentabilité faible et un patrimoine « facilement » disponible ou une rentabilité plus élevée avec un patrimoine difficilement récupérable ou dans des délais très longs.

Rentabilité assurée, mais fongibilité faible

Le propriétaire qui souhaite avoir une rentabilité certaine de son bien dans le temps ne la trouvera pas avec un bail de 9 ans, le prix du loyer étant strictement encadré. Les baux à long terme (18 ou 25 ans) ou le bail de carrière connaissent certains aménagements ont pu être accordés. Mais ces différents types de baux relèvent toujours du statut du fermage et ne laissent que peu de marges de manœuvre et de négociation au propriétaire bailleur. Dans l’objectif de protéger le preneur, le fermage est très encadré : les conditions de location, de jouissance, de renouvellement, de reprise, et de vente sont réglementées.

Disponibilité assurée, mais rentabilité parfois nulle

A côté des baux relevant du statut du fermage, on trouve différentes formes de location qui ne sont pas régis par ce statut. Le plus souvent, ce sont des contrats conclus pour des périodes relativement courtes ou desquels il est aisé de se dégager. La contrepartie de cette liberté est une rentabilité relativement faible, même dans les cas où les prix sont librement fixés entre bailleur et preneur. Les propriétaires peuvent recourir à ce type de contrats lorsqu’ils sont dans une période de transition ou s’ils n’ont pas encore défini leurs objectifs à long terme et qu’ils souhaitent récupérer leurs biens au terme d’une période précise déterminée à l’avance.

Le bail cessible : à étudier

Depuis janvier 2006, il existe le bail cessible qui échappe en partie au statut du fermage : il autorise la cession hors du cadre familial même si le loyer reste encadré.