Le bail de 9 ans est le bail rural classique : d’une durée minimale de 9 ans, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement par tacite reconduction aux mêmes clauses et conditions.

Difficile d'en sortir

À l’expiration du bail, le bailleur peut soit négocier avec le preneur la modification de certaines clauses et conditions, soit faire délivrer un congé pour s’opposer à ce renouvellement ; pour cela, il doit faire état d’un motif légal et valable. La sous-location et la cession du bail hors cadre familial sont interdites.

Le principe étant le renouvellement automatique, les causes de non-renouvellement ou de résiliation anticipée sont limitées et très encadrées (la faute, la reprise pour exploiter, l’arborisation…).

Enfin, la charge des grosses réparations repose sur le bailleur : toute clause contraire dans le bail est considérée comme nulle. Ces principes valent également pour les baux à long terme.

Un prix strictement encadé

Le prix du bail est strictement encadré par la loi : il est établi en fonction de la durée du bail, d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué. Ce loyer est compris entre un minima  et un maxima fixés par arrêté préfectoral et ne doit pas dépasser de plus de 10 % le maxima (au risque d’être considéré comme anormal).

À ce prix, il peut être ajouté une quote-part de l’impôt foncier (entre 20 % et 99 % des taxes communales et intercommunales payées par le propriétaire) et obligatoirement 50 % de la taxe chambre d’agriculture. Le cas échéant, le propriétaire pourra éventuellement récupérer des redevances complémentaires, des investissements volontaires de sa part ou des investissements imposés par une personne morale de droit public selon un barème fixé librement entre les parties.

Le bail rural de 18 ans

Le bail de 18 ans est à rapprocher du bail de 9 neuf dans la mesure où les conditions de sortie du bail sont les mêmes : le bail de 18 ans se renouvelle automatiquement par période de 9 ans.

Ce bail présente toutefois deux avantages par rapport à un bail de 9 ans.

• Il donne souvent lieu à une majoration du loyer pour bail de long terme. Cette majoration est fixée par arrêté préfectoral et se situe généralement aux alentours de 10 à 15 % de plus que les prix applicables au bail de 9 ans. Attention, cette majoration n'est pas systématique : si dans certains départements, elle peut atteindre 30 %, il en est d'autres où elle n'existe pas.
• En outre, il ouvre droit à des avantages fiscaux en matière de droits de mutation et d’impôt de solidarité sur la fortune.