Qu'il s'agisse d'implanter des panneaux photovoltaïques sur un bâtiment agricole ou en plein champ, ou de signer un contrat avec un opérateur en vue de la production d'énergie éolienne, les propriétaire ruraux doivent accorder le plus grand soin à la sécurisation juridique de ces activités, notamment lorsque les espaces concernés sont loués dans le cadre d'un bail rural.

Avec la nécessaire diversification de nos approvisionnements énergétiques, l’éolien fait rêver ceux qui cherchent un modèle de développement durable. Il fait aussi envie à ceux qui voient dans ce gisement d’énergie une possibilité de revenus supplémentaires non négligeables. Alors que les projets éoliens se multiplient dans de nombreux départements, les propriétaires ruraux doivent prendre garde aux risques liés à certains contrats d’implantation d’éoliennes sur des terres agricoles.

Trois protagonistes

En effet, il faut rappeler que 70% des terres agricoles sont louées par bail rural. L’implantation des éoliennes va donc concerner trois protagonistes :

• le propriétaire bailleur,

• l’industriel éolien,

• le fermier locataire.

Malheureusement, le statut du fermage, qui encadre les baux ruraux depuis plus de 60 ans, n’a pas su évoluer pour prendre en compte la diversification des vocations du foncier et de l'immobilier agricole. En l’état actuel des règles, il et ne permet pas une reprise des terres ou des bâtiments par le bailleur.

 

Si les terres sont louées sous statut du fermage, il faut faireune résiliation amiable et partielle

L’utilisation de terres agricoles en fermage pour l'installation d’éoliennes ou de panneaux photovoltaïques doit obéir aux règles juridiques strictes du Code rural :

• interdiction de sous-louer les terres,

• interdiction de conduire une activité autre qu’agricole sur les terres mises en location,

• possibilité de résiliation anticipée du bail par le propriétaire en cas de non respect des obligations précédentes,

• changement de destination obligatoire des espaces concernés, qui doivent sortir du cadre agricole.

Il faut donc organiser une résiliation amiable et partielle du bail considéré. Pour la Fédération nationale de la propriété privée rurale (FNPPR), seule cette solution présente une sécurité juridique suffisante pour tous les protagonistes. Le locataire bénéficie d’une indemnité de résiliation anticipée selon les barèmes des chambres d’agriculture et des dommages et intérêts lui sont attribués pour les pertes engendrées. L’opérateur éolien peut ensuite finaliser l’opération avec le propriétaire.

 

Attention aux mauvaises surprises

En ce qui concerne l'éolien, deux protocoles circulent sur le terrain. L’un est proposé par la FNPPR, l’autre par les instances agricoles. Si une résiliation amiable entraine très logiquement une reformulation des termes du bail (superficie et prix), seul le protocole de la FNPPR en détaille le mécanisme. Il convient ensuite de procéder comme en matière d’expropriation : une indemnité fixée en tenant compte des barèmes des Chambres d’agriculture relatifs aux préjudices subis par l’exploitant à laquelle le bailleur peut ajouter une indemnité pour rupture partielle anticipée du bail rural. Une fois l’espace nécessaire sorti du bail rural, le propriétaire peut ensuite le louer à l’opérateur éolien.

De leur côtés, les instances agricoles considèrent que les loyers versés au propriétaire doivent au contraire être partagés avec le fermier, dans une proportion qui oscille entre 30 % pour le fermier et 70 % pour le bailleur jusqu’à 50 % pour. l'un et l'autre. Les arguments susceptibles de justifier ce curieux partage sont ténus, d'autant plus que le locataire a reçu une indemnité et des dommages et intérêts. Rappelons, s’il en était besoin, qu’en cas de location de chasse, il n’a jamais été question de reverser une part de cette location au fermier présent sur les terres.

Il convient donc de réaffirmer avec force que c’est le propriétaire du foncier qui détient en premier lieu le droit de percevoir les fruits de son patrimoine et non son fermier qui, par l’effet de la résiliation amiable et partielle, est devenu le voisin de la parcelle louée à l’opérateur éolien et ne dispose plus d’aucun droit sur celle-ci !

 

Conseils

En conclusion, voici quelques conseils utiles à l’attention des propriétaires souhaitant s’engager dans ce type de projet :

• le propriétaire est le seul interlocuteur de l’opérateur éolien ou photovoltaïque ;

• il appartient au propriétaire d’indemniser son locataire pour l’ensemble des préjudices ;certains éléments peuvent influer le prix de location de la parcelle à l’opérateur éolien (caractère venteux du site, proximité de lignes haute ou moyenne tension, présence de chemin pour acheminer les pièces de l’éolienne…) ou photovoltaïque ;

• veillez à ce que l’opérateur éolien souscrive une garantie bancaire pour le démantèlement de l'ouvrage.

Surtout : il ne faut ne rien signer sans avoir consulté un juriste spécialisé. N’oublions pas que le contrat engage le propriétaire pour au moins 20 ans et parfois pour une durée pouvant aller jusqu’à 60 ans.