Différents droits de préemption peuvent s’exercer lorsqu’un bien est mis en vente. Les bénéficiaires de ces droits ont la faculté de se substituer à l’acquéreur, de faire une offre d’achat à leurs propres conditions ou bien de demander une révision du prix. Ces droits constituent de véritables entraves à la liberté de contracter.

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un fonds agricole et que celui-ci est loué dans le cadre d’un bail rural, il doit respecter certaines dispositions codifiées dans le Code rural permettant au preneur, si le bien est loué, ou à la Safer d’exercer un droit de préemption. La commune et le département peuvent également, dans certains cas, bénéficier d’un droit de préemption.

La vente ne met pas fin au bail

Lorsqu'un propriétaire d'un fonds loué à un preneur souhaite vendre son bien, ce dernier bénéficie de plusieurs options. Il peut soit :

• renoncer à exercer le droit de préemption,

• exercer le droit de préemption aux conditions qui lui ont été notifiées, ou

• exercer le droit de préemption en contestant ces conditions.

Lorsque le preneur renonce à exercer son droit de préemption, la marge de manoeuvre du propriétaire bailleur n’est pas pour autant très aisée. Il peut envisager la vente à un tiers, mais celle-ci n’ayant pas pour effet de mettre fin au bail, il vend le bien occupé, c’est-à-dire grevé du bail rural, qui a vocation à se poursuivre.

Il est donc préférable d’envisager la vente en fin de bail et, à cet effet, que les formalités de mise en vente soient réalisées suffisamment tôt avant l’expiration du bail (environ 2 à 3 ans avant), pour espérer trouver un acquéreur. Ce dernier devra respecter un délai de 18 mois pour faire délivrer un congé-reprise pour la date d’expiration du bail s'il veut pouvoir récupérer le bien libre.

Le prix de vente peut être révisé

L’article L. 412-7 du Code rural permet au preneur qui estime le prix et les conditions de la vente exagérés, de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, mais uniquement dans le cadre d’un bail rural de 9 ans ou d’un bail à long terme.

Dans le cadre d’un bail rural cessible, le preneur ne dispose pas de la faculté de demander la révision du prix.

Lorsque le tribunal est saisi, ce sont alors les juges qui fixent le prix, après avoir faitr procéder à une expertise. Lorsque le tribunal paritaire a fixé le prix, aucune des parties ne peut obliger l’autre à conclure la vente au nouveau prix Le propriétaire peut renoncer à vendre et le preneur peut renoncer à l’achat.

Un acquéreur prioritaire : la Safer

Si le bien rural n’est pas loué ou si le preneur n’exerce pas son droit de préemption, la liberté du propriétaire vendeur peut également être limitée par l’intervention d’une Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer). La Safer peut alors exercer un droit de préemption sur le bien mis en vente, mais uniquement pour les baux ruraux classiques ; dans le cadre des baux ruraux cessibles, la Safer ne peut exercer son droit de préemption que si le bail a été conclu depuis moins de trois ans.

Dans le cadre d’un bail rural de 9 ans ou d’un bail à long terme, l’article R. 143-5 du Code rural prévoit que tout projet d’aliénation d’un immeuble rural doit être notifié par le notaire à la Safer qui bénéficie d’un droit de préemption. Entre l’acceptation pure et simple et le refus d’exercer la préemption, la Safer peut adopter une position intermédiaire : faire une offre d’achat à d’autres conditions que celles fixées par le propriétaire-vendeur. La Safer dispose ainsi d’un triple choix qui entrave largement la liberté de contracter du propriétaire-vendeur.

La Safer peut également réviser le prix

Le vendeur qui reçoit une offre d’achat à un prix distinct de celui qu’il avait fait porter sur la notification a plusieurs choix. Il peut naturellement accepter l’offre, mais il peut également refuser la révision de prix de la Safer et dans ce cas, il est obligé de retirer son bien de la vente (alors qu'il avait trouvé un acquéreur à un prix librement négocié entre les deux parties).

Le propriétaire-vendeur peut enfin persister dans son intention de vendre, et refuser les conditions fixées par la Safer. Dans ce cas, il doit saisir le tribunal de grande instance (article L. 143-10 du Code rural) dans un délai de six mois à compter de la réception de l’offre de la Safer par le notaire. Bien que ce soit le vendeur qui soit contraint de subir l’exercice du droit de préemption de la Safer et son offre d’achat à un prix différent, c’est également lui qui doit prendre l’initiative d’engager une procédure s’il maintient son intention de vendre sans accepter le prix proposé par la Safer. Les juges procèdent alors à l’estimation du bien, après enquête et expertise. La valeur du bien doit être appréciée à la date du jugement et non à celle de la notification.

Lorsque le nouveau prix a été fixé par le tribunal, chaque partie à la faculté de renoncer à l’opération. Mais, si le vendeur souhaite de nouveau mettre en vente son bien, une nouvelle notification devra être adressée à la Safer afin qu’elle puisse éventuellement exercer à nouveau son droit de préemption.

Droit de préemption urbain : uniquement pour l’intérêt général

Si le bien est rural et loué, et que le vendeur a réussi à échapper aux droits de préemption du preneur et de la Safer, il peut néanmoins être confronté au droit de préemption de la commune, dans la mesure où celle-ci est dotée d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'une carte communale.

Si le bien est un bien rural et si celui-ci est loué par bail rural, le droit de préemption de la commune prime le droit de préemption du preneur et celui de la Safer. Le droit de préemption peut être utilisé afin de réaliser une ou des actions ou opérations d'aménagement visées par l'article L300-1 du code de l'urbanisme, en vue de mettre en œuvre :

• un projet urbain,

• une politique locale de l'habitat,

• d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques,

• de favoriser le développement des loisirs et du tourisme,

• de réaliser des équipements collectifs,

• de lutter contre l'insalubrité,

• de permettre le renouvellement urbain,

• de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti.

ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions ou opérations d'aménagement.

Comme dans les autres cas, la préemption peut se faire au prix demandé par le vendeur ou à un prix inférieur. Si le prix est révisé à la baisse, le vendeur a toujours la faculté de retirer son bien de la vente.

Quelle que soit la personne qui exerce son droit de préemption sur le bien mis en vente, la conséquence pour le propriétaire vendeur est alors de ne pas pouvoir vendre son bien à la personne de son choix et au prix qu’ils avaient librement négocié.

L’exercice du droit de préemption opérant la substitution de celui-ci au profit du bénéficiaire du droit de préemption empêche également l'acquéreur potentiel de réaliser l’opération qu’il envisageait et son projet est alors anéanti.